利用小区共有部位的收入，归业主所有

作者 林维清

【案情概述】

2018年8月，现钱塘新区云某湾小区第二届业委会（以下简称“业委会”）依法换届后，依法召开业主大会并决议解聘原上海某龙物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）。但是，物业公司迟迟不将其擅自收取的经营性用房租金、电梯广告位使用费等交与业委会。

2019年3月11日，业委会无奈向法院起诉，请求法院判决物业公司赔偿租金损失273000元、电梯广告位使用费损失32400元、小区服务队租用场地管理配合费80000元，合计385400元等。

【法院判决】

2019年6月11日，本案管辖法院依法判决物业公司于本判决生效之日起十日内向业委会返还小区经营性物业用房租金损失273000元、电梯广告位使用费16200元、小区服务场地管理配合费40000元，合计329200元等。

（本案已生效，且物业公司已在法院指定的债务履行期限内，按时支付判决确认债务金额。）

【法院认为】

本案管辖法院认为：《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有”。因此，利用小区公共部位的相关收入，依法归业主共有，应当返还给业主。

【律师说法】

林维清律师现为浙江六善律师事务所管委会副主任、高级合伙人、房地产法研究中心主任，自2007年起曾担任某小区业委会副主任，担任多家业委会、物业公司的常年法律顾问，并代理多起物权物业纠纷案件。因此，对物权物业相关国家法律法规、司法解释、部委规章、地方性法规及规范性文件等有一定的研究。本案虽然标的很小，但物权物业案件诉讼所涉法律问题纷杂、证据举质繁琐、利害关系面大、还关系社会和谐等。因此，作为本案业委会的诉讼代理人，受业委会的特别授权委托，故亲办整案全流程。最后依法取得较好的诉讼结果。现结合实践和社情，就本案及物权物业纠纷常见法律问题，谈几点个人看法：

一、司法是维护社会公平正义的伟大力量

本案法院判决正确，法官不仅认真公正，且证据认定、法律适用释明等非常精准到位。全额支持我方的经营性用房租金的主张。至于电梯、场地相关费用，法院考虑相关合同的约定及物业公司向第三人提供了非物业服务合同项下的相关服务等本案的特殊情形，从而扣减了两项合计56200元的金额，代理人认为是合法合理的。因此，本案法院判决是完美的。

二、法定权利，法律保护

除上文及本案判决书提到的《物权法》第73条规定的“区划内公共道路、绿地、场所、设施、服务用房，属于业主共有”之外，小区车位纠纷也比较常见。根据《物权法》第74条及《最高法院关于审理建筑物区分所有权纠纷司法解释》相应规定，其实，“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位”，依法也属于业主共有。

三、共同管理权利，业主大会决定

业主除了“共有权”之外，其实还有一个权利叫“共同管理权”，这两个权利性质、内容是不一样的。根据《物权法》、《人民防空法》相应规定，业主对小区地下人防工程，依法还享有“维护管理”的共同管理权和义务。小区地下人防工程相关纠纷近年来时有报道，有观点认为：该工程首先是国家法定强制性配建义务，是房开的义务，而非权利；该工程所占用的土地是小区建筑的规划土地范畴，小区房屋及其土地已经交移归属业主，房开对其不再享有任何权利。可见，根据以上法律规定及《物业管理条例》等相关规定，对小区地下人防工程的维护管理等小区共同管理重大事项，应由业主大会决定，再由业委会具体执行。

四、世界上并没有不需要义务的权利

业主享有法定权利的同时需要履行法定义务，根据《物权法》相应规定：业主应当遵守法律、法规以及管理规约的规定；不得实施任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为。对以上系列禁止行为，业主大会、业委会、相关业主都有权利依法起诉。

五、权责分明，不义不取

物业管理服务关系社会和谐和公共利益。因此，国家对物业管理活动有特别的相关规定。主要有：

1、“物业服务企业的职责法定”。根据《物业管理条例》相应规定，物业服务企业的法定职责只有两项：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。

2、根据《物业管理条例》相应规定：“物业服务企业必须是具有独立的法人资格”。

3、“物业服务企业必须具有资质等级”。根据《物业管理企业资质管理办法》的规定，我国对物业服务企业实行资质等级管理制度；资质等级分一、二、三等；最低是三等，但也必须符合“物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人，其中具有中级以上职称的人员不少于5人；工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书”等条件。

4、“物业服务企业必须提供质价相符的服务”。 根据《物业管理条例》、《审理物业服务纠纷司法解释》、《物业服务收费管理办法》及杭州市相关规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定和国家相关规定，提供质价相符的服务。

5、“物业服务企业未履行或不当履行义务的还需承担赔偿责任”。根据《物业管理条例》相应规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

6、根据《物权法》相应规定：“物业服务企业必须接受业主的监督”。

7、根据《物业管理条例》相应规定，“物业管理用房的所有权依法属于业主；物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”。

8、根据《物业管理条例》相应规定：“ 物业服务合同终止时，物业服务企业还必须履行相关三大义务”。

    可见，物业公司应当正确认识自己的角色定位，诚信履行自己的服务义务，不得非法占有业主共有的财产、收益，取不义之财，不仅违法，甚至极易涉嫌侵占罪等犯罪。

综上所述，小区已成为当今城市社会最基本的组成单元，集结着广大群众切身利益的诸多问题。由于社会结构、人际关系、人文价值等，都发生了历史性的巨变。因此，近年来城市小区物权物业纠纷时有发生，动静不小，尤其是物业公司的解选聘及其监督评价、经营性用房的使用管理分配、公共部位的改扩建、使用、管理等重大问题，矛盾纷纷，居民高度敏感关切。这些显然已成为新的“城市之病”。

笔者认为：关于物权物业,国家法律体系已经比较完备；远亲不如近邻，因此应当遵循互谅互助的精神，文明、依法维权，共同维护社会和谐；在各方的确无法协商解决的情况下，应当依法向相关部门请求解决或者依法向法院起诉解决，非法不当的方式，反而会带来更多更大的麻烦，咱们要坚信“司法永远是维护社会公平正义的伟大力量”。